日本ビルファンド (NBF, J-REIT 8951)
確度概ね確度あり更新2026-07-29要再確認2027-01-29出典10機械翻訳
目次
TL;DR
日本ビルファンド投資法人（NBF、TSE J-REIT 8951） は、三井不動産をスポンサーとするオフィス特化型 J-REIT で、2001 年 9 月に最初に上場した 2 つの J-REIT の一つである。2026-07-01 時点の公式ポートフォリオページは 69 物件、取得価格合計 1 兆 5,589 億円を開示し、その分母に対して東京 23 区が 78.8% を占めた。現在の順位、指数採用、スポンサー由来資産比率、および ジャパンリアルエステイト投資（JRE、J-REIT 8952） との比較は、引き続き同一時点の発行体・指数提供者データで確認する必要がある。
テナント集中は契約上の層によって見え方が異なる。NBF の主要テナント開示は、2025-12-31 時点で三井不動産を新宿三井ビルディングほか 23 物件のテナント／マスター賃借人として記載し、その面積は 573,235 m2、総賃貸可能面積の 47.0% である。三井不動産は原則としてこれらを複数の転借人へ転貸し、NBF は三井不動産が転借人から受け取る賃料から一定割合を控除した金額を受け取る。したがって、47.0% という契約相手方への集中と実際の入居者の分散は別の測定値であり、根拠のない「ミドルシングルディジット」という説明で置き換えてはならない。
Wiki route
本エントリは 不動産金融 の下に三井不動産オフィス J-REIT アンカーとして位置する。スポンサー側の資金調達・資産リサイクルの文脈については 三井不動産ファイナンシングモデル と、同時期に上場したオフィス J-REIT との比較については ジャパンリアルエステイト投資（JRE、J-REIT 8952） と、J-REIT 横断のポジショニングについては トップ 10 J-REIT 概観マトリクス と併せて読まれたい。構造的ガバナンスのフレームは J-REIT と米国 REIT のガバナンス比較 と J-REIT のスポンサー構造と利益相反 である。オフィス vs 物流の対比には 物流 J-REIT 対 オフィス J-REIT アセットクラス比較 および物流アンカーの GLP J-REIT (3281) と Nippon Prologis REIT (3283) を用いる。
1. Corporate identity
表の根拠（2026-07-29 確認）：NBF 投資法人ストラクチャー、NBF 公式開示およびJPX 上場 REIT 一覧。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| ティッカー | TSE J-REIT 8951 |
| 投資法人 | 日本ビルファンド投資法人 (Nippon Building Fund Inc.) |
| 資産運用会社 | NBF との資産運用委託契約に基づく日本ビルファンドマネジメント株式会社 |
| スポンサー | 三井不動産ファイナンシングモデル（TSE Prime 8801） |
| 上場日 | 2001 年 9 月（JRE と並ぶ最初の上場 J-REIT） |
| 投資対象 | オフィス特化型ポートフォリオ。実際の地域エクスポージャーは日付付きポートフォリオの分母を用いる |
| 投資法人の資産保管会社・投資主名簿管理人 | 三井住友信託銀行 |
| 一般事務受託者 | 会計は令和アカウンティング・ホールディングス株式会社、税務は PwC 税理士法人 |
| 物件レベルの信託受託者 | 信託受益権で保有する物件についての別個の資産レベルの役割。該当物件・権原開示で確認できる場合のみ特定する |
| 格付け | NBF と各格付機関が開示する現在の格付・見通しを使用 |
| 指数採用 | 各指数提供者の日付付き構成銘柄一覧で現在の採用を直接確認 |
2. Portfolio composition
表の根拠（2026-07-29 確認。発行体スナップショットは 2026-07-01、稼働率は 2026-06-30 現在）：NBF 公式ポートフォリオ・ダッシュボード。69 物件、資産規模 1 兆 5,589 億円、稼働率 98.2%。
| 軸 | NBF パターン |
|---|---|
| アセットクラス | NBF が掲げるオフィス特化型 |
| 地理的集中 | 2026-07-01 時点で取得価格合計に対し東京 23 区 78.8%、首都圏その他 7.9%、その他都市 13.3% |
| 東京サブマーケットフォーカス | 明示した分母を用い、最新物件一覧から導く。スポンサーの広範な事業地域から推定しない |
| 物件規模とテナント構造 | 最新の物件・テナントデータから計算する。マスターリース相手方の表はエンド入居者の全数調査ではない |
| 取得源 | 各日付付き取引開示からスポンサー／関連当事者または第三者取得に分類する。スポンサー再開発は取得確約済みパイプラインではない |
| 物件築年数 | 最新物件一覧から、明示した加重方法で計算 |
3. Capital and leverage
表の根拠（2026-07-29 確認）：NBF 公式財務戦略・ポートフォリオ開示。発行体の LTV 目標レンジは 36%～46%。時点値の負債・DPU は該当期の開示で確認する。
| 項目 | NBF パターン |
|---|---|
| LTV 方針バンド | 発行体目標レンジ 36%～46% |
| 負債構成 | 貸し手、商品、金利、満期は NBF の最新有利子負債一覧を使用 |
| 債券カーブ | 日付付き NBF 債の条件を対応する J-REIT 債と比較し、ベンチマーク性を前提にしない |
| スポンサーサポート出資 | NBF の日付付き主要投資主開示を使用し、典型的なスポンサー比率で代用しない |
| 分配方針 | 決算期は 6 月末・12 月末。税務上の損金算入は、該当する 90% 超の分配要件を含む法定導管性要件を満たすことが前提 |
| 外国人投資家比率 | NBF の日付付き投資主開示を使用する。JPX 投資部門別売買はフローであり発行体所有ではない |
4. 契約上のマスター賃借人とエンドテナント
表の根拠（2025-12-31 時点）：NBF 主要テナント。
| 測定項目 | 公式開示の読み方 |
|---|---|
| 契約上のテナント／マスター賃借人 | 三井不動産：新宿三井ビルディングほか 23 物件 |
| 賃貸面積 | 573,235 m2、NBF の総賃貸可能面積の 47.0% |
| 転貸構造 | 三井不動産は原則として対象物件を複数の転借人へ転貸する。一部の賃貸スペースはこの説明から除外 |
| 賃料の仕組み | NBF は三井不動産が転借人から受け取る賃料から一定割合を控除した金額を受け取る |
| 次順位の記名テナント | ソニーグループ：73,477 m2、総賃貸可能面積の 6.0% |
公式表は NBF の契約上のテナント・エクスポージャーを測るため、三井不動産を「最小限のテナント」とは記述できない。エンド入居者の分散を分析するには、別の転借人データと明示した分母が必要である。契約上の集中、建物レベルのマルチテナント性、DPU ボラティリティは相互に置き換えられない。
5. NBF vs JRE — 同時期上場のオフィス J-REIT 比較
表の根拠（2026-07-29 確認）：NBF 公式開示、JRE ポートフォリオ開示、JPX 上場データ。サブマーケット表現は定性的であり、最新の物件一覧で確認する。
| 軸 | NBF（三井不動産） | JRE（三菱地所） |
|---|---|---|
| ティッカー | 8951 | 8952 |
| スポンサー | 三井不動産ファイナンシングモデル | 三菱地所のファイナンスモデル |
| 上場日 | 2001 年 9 月（最初） | 2001 年 9 月（同時最初） |
| 地域エクスポージャー | 同一時点の物件一覧から同じ分母で計算 | 同一時点の物件一覧から同じ分母で計算 |
| 取得源 | 日付付き取引を分類し、最新のスポンサーサポート契約を確認 | 日付付き取引を分類し、最新のスポンサーサポート契約を確認 |
| AUM 規模 | 同一時点の発行体数値を比較 | 同一時点の発行体数値を比較 |
| LTV | 最新の発行体定義と日付を使用 | 最新の発行体定義と日付を使用 |
| DPU 利回り | 市場価格、DPU 定義および日付を揃える | 市場価格、DPU 定義および日付を揃える |
| 外国人投資家プロファイル | 日付付き NBF 投資主開示を使用 | 日付付き JRE 投資主開示を使用 |
| サブマーケット・エクスポージャー | NBF の最新物件一覧から導く | JRE の最新物件一覧から導く |
NBF と JRE はスポンサー・モデルの比較に有用である。同一時点の発行体データと関連契約または取引なしに、パイプライン寄与、評価またはサブマーケット感応度を推定しない。
6. Counterpoints
- スポンサー依存は、明示した期間のスポンサー／関連当事者取得を計算し、発行体の取引統制を適用して評価する。
- オフィス需要の耐性は、定義したピア集合と日付付き空室率、賃料、契約満期、テナント維持率を比較する。
- 利回りの魅力度は、DPU、市場価格、税、為替ヘッジ、日付、JGB 年限を揃える。
- レバレッジは LTV のラベルではなく、調達費用、満期、コベナンツ余力、下方シナリオを比較する。
- 成長は開示された取得余力と特定されたパイプラインを使う。スポンサー再開発だけでは NBF の取得確約ではない。
Related
- 不動産金融
- 三井不動産ファイナンシングモデル
- ジャパンリアルエステイト投資（JRE、J-REIT 8952）
- 野村不動産マスターファンド（NMF, J-REIT 3462）
- GLP J-REIT (3281)
- Nippon Prologis REIT (3283)
- トップ 10 J-REIT 概観マトリクス
- J-REIT 市場概観
- J-REIT と米国 REIT のガバナンス比較
- J-REIT のスポンサー構造と利益相反
- J-REIT foreign investor ownership
- J-REIT 分配金利回りと JGB スプレッド
- 物流 J-REIT 対 オフィス J-REIT アセットクラス比較
- 日本の信託銀行カストディ業務比較
- MUFG Trust · SMTB · Mizuho Trust
- FinWiki index
Sources
- NBF — 公式サイト、投資法人ストラクチャー、ポートフォリオおよびテナント開示。
- 三井不動産 IR — https://www.mitsuifudosan.co.jp/english/ir/
- JPX — REIT Market English landing.
- ARES — Association for Real Estate Securitization, English.
- FSA — investment-corporation framework reference.
発見
続けて読む
次に読む
- 私募リート（日本）と上場 J-REIT の比較私募リート（私募リート / 非上場REIT）と上場 J-REIT は、いずれも投資信託法上の投資法人形態を利用し得るが、上場の有無は取引と開示を大きく変える。上場 J-REIT は公開継続開示ルールの下で JPX において取引される。私募リートの申込、償還、NAV および投資家向け報告の条件はファンドごとに異なり、各商品の文書から確認する必要がある。
- 不動産ブリッジファンド（日本）不動産ブリッジ／ウェアハウス・ビークルは、予定する資金調達、安定化、売却まで資産を一時保有する。J-REIT や私募ビークルはテイクアウト候補になり得るが、買主、保有期間、GK-TK／信託、レバレッジ、出口価格のいずれも普遍的ではない。以下の 6–18 カ月やキャピタル・スタックは 2026-07-29 時点の例示的シナリオで、市場平均ではない。上場 J-REIT は発行体開示...
- 日本の不動産キャップレート圧縮 2026日本不動産研究所の第 54 回不動産投資家調査は、日付と条件を明示した 2026 年 4 月の期待利回りスナップショットを提供する。丸の内・大手町 A クラスオフィス 3.2%、梅田オフィス 4.0%、東京湾岸部（江東地区）のマルチテナント物流 3.8%、東京城南のワンルーム賃貸住宅 3.6%、銀座の都心型高級専門店 3.3%、東京の宿泊特化型ホテル 4.1%。いずれも 202...
ここへリンク
- GLP J-REIT (3281)現行の発行体資料はスポンサーサポート機能を示し、ポートフォリオ、テナント、取得、売却を開示する。これらの日付付き記録から、パイプライン寄与、資産変化、需要エクスポージャーを評価する。Nippon Prologis REIT (NPR, 3283) と比較する際は、両者の現行スポンサー構造を区別する。
- J-REIT 20 銘柄リファレンス・マトリクス本ページは編集上選んだ 20 銘柄の参照集であり、現在の時価総額上位 20、リーグテーブル、投資スクリーニングではない。複数セクターの発行体サンプルを残しつつ、全行を公式発行体証拠へつなぐ。最新の時価総額、AUM、LTV、1 口当たり分配金（DPU）、1 口当たり NAV、稼働率、テナント、スポンサー持分は、JPX 上場 REIT 一覧と各発行体の最新開示から更新する。
- ジャパンリアルエステイト投資（JRE、J-REIT 8952）JRE と NBF はスポンサー・モデルを比較するうえで有用だが、評価、所有、パイプラインまたはサブマーケットに関する結論は、同一時点の発行体開示から構築する必要がある。スポンサー契約は異なり得るため、どちらのスポンサーについても広範なランドバンクを REIT の最新物件一覧の代わりにしてはならない。
- Nippon Prologis REIT (3283)NPR のポートフォリオは、首都圏、大阪、愛知 / 名古屋の物流サブマーケット にある先進型物流施設に集中している。NPR または Prologis が施設クラスの呼称を使う場合は、独立した信用格付けではなく発行体定義の物件仕様として扱い、特徴を物件ごとに確認する。GLP J-REIT との比較には、固定的な競争順位や共通のテナント層を仮定せず、同一時点のポートフォリオ、テナン...
- 野村不動産マスターファンド（NMF, J-REIT 3462）FinWiki にとって、NMF は 総合型 J-REIT の比較事例 である。NBF や JRE のようなオフィス純粋型、および GLP J-REIT や Nippon Prologis REIT のような物流純粋型と対比できる。複数スリーブはエクスポージャー構成を変えるが、過去の DPU ボラティリティは総合型というラベルから仮定せず、同一期間で計算する必要がある。