J-REIT 20 銘柄リファレンス・マトリクス

TL;DR

本ページは編集上選んだ 20 銘柄の参照集であり、現在の時価総額上位 20、リーグテーブル、投資スクリーニングではない。複数セクターの発行体サンプルを残しつつ、全行を公式発行体証拠へつなぐ。最新の時価総額、AUM、LTV、1 口当たり分配金（DPU）、1 口当たり NAV、稼働率、テナント、スポンサー持分は、JPX 上場 REIT 一覧と各発行体の最新開示から更新する。

参照集には、国内デベロッパー、金融グループ、商社、グローバル物流プラットフォーム、資産運用会社との関係が含まれる。スポンサー分類は合併や資産運用会社の所有権取引で変わり得るため、古い解説の歴史的ラベルより現在の法人名と関係を優先する。J-REIT のスポンサー構造と利益相反 を参照。

セクター文脈については、マトリクスを 物流 J-REIT 対 オフィス J-REIT アセットクラス比較 と組み合わせること；米国との比較フレームについては J-REIT と米国 REIT のガバナンス比較 を使うこと。

Wiki ルート

本項目は 不動産金融 の下に置く実名発行体の参照マトリクスである。より短い トップ 10 J-REIT 概観マトリクス の続編ではなく、同じ銘柄が現在も上位だとは主張しない。個別ページがある場合は、日本ビルファンド (NBF, J-REIT 8951)、ジャパンリアルエステイト投資（JRE、J-REIT 8952）、野村不動産マスターファンド（NMF, J-REIT 3462）、GLP J-REIT (3281)、Nippon Prologis REIT (3283) と照合する。制度・市場の枠組みは J-REIT 市場概観、J-REIT と米国 REIT のガバナンス比較、J-REIT のスポンサー構造と利益相反、J-REIT foreign-investor ownership、J-REIT 分配金利回りと JGB スプレッド、日本の不動産キャップレート圧縮 2026 を参照。

スポンサー側のデベロッパー項目：三井不動産ファイナンシングモデル、三菱地所のファイナンスモデル、イオンモールの金融とセキュリタイゼーション。役割の文脈：投資法人の資産保管会社 / 一般事務受託者と物件レベルの信託受託者を別々に特定する方法は 日本の信託銀行カストディ業務比較 を参照する。すべての J-REIT の背後に単一の受託者レイヤーがあるとは仮定しない。

1. 20 銘柄の参照集

行の根拠（2026-07-29 確認）：全 REIT 名は公式 IR ポータルへ直接リンクする。現在のコードと法人名はJPX 上場 REIT 一覧で照合。行番号は編集上の参照番号であり、順位ではない。

概算 AUM、時価総額バンド、LTV ゾーン、利回りゾーン、NAV／DPU の方向ラベルは削除した。これらは時点依存で、出典のない静的リーグテーブルから再現できないためである。

2. 参照集内のアセットクラス構成

表の根拠（2026-07-29 確認）：上の行別リンク付きマスター表にある大分類を機械的に再集計した。件数はこの選定集だけを表し、JPX 全体の構成や現在の時価総額ウェイトを表さない。

3. スポンサー／資産運用会社との関係

表の根拠（2026-07-29 確認）：関係ラベルはマスター表からリンクした公式発行体ポータルに基づく。「関連する」だけでは、所有比率、パイプライン権、現在のスポンサー持分は確定しない。

この分類は記述的かつ非排他的であり、スポンサー品質のスコアではない。

4. LTV 比較プロトコル

表の根拠（2026-07-29 確認）：マスター表の発行体リンクを現行 LTV 開示への入口とする。本ページは静的な「典型」バンドを割り当てない。

5. テナント集中の確認プロトコル

表の根拠（2026-07-29 確認）：テナント集中は、マスター表からリンクした各発行体のポートフォリオと主要テナント開示から再構築する。

アセットクラスは発行体証拠の代わりにならない。物流物件にもシングル／マルチテナントがあり、オフィス／リテールでも重要な集中があり得る。

6. スポンサーの所在地と所有関係

行の根拠（2026-07-29 確認）：GLP 投資法人、日本プロロジスリート投資法人、IIF、KDX 不動産投資法人は、資産運用会社の所有権取引後に「外資対国内」の二分法が誤解を招き得る例である。

7. 受託者の確認

表の根拠（2026-07-29 確認）：金融庁の制度概要とJPX J-REIT Guidebookが制度枠組みを説明する。法人レベルの選任と物件レベルの信託役割は、該当する現行開示から取得する。

機能面は 日本の信託銀行カストディ業務比較 を参照。

8. NAV と DPU の更新プロトコル

表の根拠（2026-07-29 確認）：現在値はマスター表の公式発行体ポータルから取得し、市場価格と上場状態は JPXで確認する。

旧来の 2024-2025 方向ラベルは、期間・定義・根拠のないセクター一般化を混在させていたため削除した。

9. サブクラスターの例

表の根拠（2026-07-29 確認）：名称と関係は行別リンク付き発行体ポータルから導いた。研究上のグルーピングであり、推奨や相関の主張ではない。

マトリクスの読み方

スポンサー／資産運用会社との関係はガバナンス上の一つの視点として使い、現在の所有関係と関連当事者規程を確認する。アセットクラスはエクスポージャーのラベルであり、キャップレート、稼働率、リース期間、テナント集中の証拠ではない。LTV、DPU、NAV、利回りは日付と定義を揃えて比較する。

JPX の投資部門別統計は J-REIT 全体の売買フローであり、実質保有やオフィス・物流間のローテーションを示さない。セクターフローの主張には発行体別市場データまたは開示されたファンド保有が必要である。金利とキャップレートも日付付き系列を使う。J-REIT 分配金利回りと JGB スプレッド と 日本の不動産キャップレート圧縮 2026 を参照。

このマトリクスが教えてくれないこと

• 時価総額のライブ順位：現行 JPX / ARES データを使う。
• 正確な AUM、LTV、DPU、1 口当たり NAV、稼働率、テナント集中：各発行体の最新開示を使う。
• スポンサー／資産運用会社の品質：発行体固有のガバナンスと実績レビューが必要。
• 将来パフォーマンスやポートフォリオ構築：参照番号と分類に推奨の意味はない。

10. ソース管理チェックリスト

表の根拠（2026-07-29 確認）：JPX 上場 REIT 一覧、ARES J-REIT 統計、JPX 投資部門別統計、JCR、R&I、および上記の行別発行体ポータル。

このチェックリストは、公開ソースだけから再現可能な J-REIT 分析を支える。

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Sources

• JPX, “REIT Market” English landing.
• JPX, “TSE REIT Index” English page.
• J-REIT.jp (ARES portal), English.
• ARES (Association for Real Estate Securitization), English.
• FSA, English landing for investment-corporation framework.
• 参照集に含まれる各 J-REIT の IR ポータル（英語）— sources frontmatter に記載。
• JCR, R&I — public rating-action announcements on listed J-REITs.